CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10499 F
Pourvoi n° S 16-27.012
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Daniel X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 29 octobre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme Aline Y..., domiciliée [...] ,
2°/ à la Régie immobilière de la ville de Paris, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. X..., de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de la Régie immobilière de la ville de Paris ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la Régie immobilière de la ville de Paris la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution judiciaire de la vente immobilière conclue le 2 juillet 2001 entre la RIVP et les époux X... ;
AUX MOTIFS QUE « Considérant que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS « RIVP » a fait procéder à la construction d'un ensemble immobilier sis [...] à PARIS (75013) dans le cadre de l'aménagement de la Zac Paris Rive Gauche ; que les biens ainsi édifiés ont été vendus en l'état futur d'achèvement et l'immeuble [...] est aujourd'hui administré sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis ; que la RIVP a vendu le 2 juillet 2001 à Monsieur Daniel X... et à Madame Aline Muriel Y... épouse X..., suivant acte authentique reçu par M A..., notaire à PARIS, les lots suivants dépendant de l'ensemble immobilier susvisé :
le lot n°177 : situé dans le bâtiment B2, comprend au dème étage, ascenseur B2 un appartement de type 2 pièces référencé 77 composé de : une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle de bains, un wc et le droit à la jouissance exclusive d'un balcon, le tout constituant les 63/10 000èmes des parties communes,
le lot n°261 : situé dans le bâtiment « infrastructure » comprend au 1er sous-sol, escalier B2 infrastructure, un emplacement couvert pour véhicule automobile portant le n°66 au plan annexé et les 6/10 000èmes des parties communes,
le lot n°331: situé dans le bâtiment « infrastructure » comprend au 2ème sous-sol escalier
A infrastructure, une cave n°42 au plan annexé et le 1/10 000èmes des parties communes,
- le lot n°364 : situé dans le bâtiment « infrastructure », comprend au 2ème sous-sol escalier B infrastructure, une cave portant le n°75 au plan annexé et le 1/10 000èmes des parties communes ;
Que la remise des clefs est intervenue le 2 octobre 2002 ;
Considérant que cette vente s'inscrivait dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété pour laquelle un cahier des charges, adopté par le Conseil de Paris le 26 juin 2000, a été établi ; que l'acte de vente litigieux reprend les dispositions du cahier des charges ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1184 du même code que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ;
Considérant qu'en l'espèce, l'acte de vente stipule expressément dans le chapitre 2 « conditions à respecter par les accédants » du cahier des charges les mentions suivantes :
« Article 4 : Le logement acquis par l'accédant doit constituer sa résidence principale.
4.1 - Sera considéré comme résidence principale le logement occupé au moins 8 mois par an par l'accédant.
Cette occupation doit être effective dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acte notarié d'acquisition, si celui-ci est postérieur à ladite déclaration.
Le logement acquis par l'accédant ne peut être, même partiellement
- ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels,
- ni affecté à la location, meublée ou non meublée, ni à la location saisonnière, sous réserve pour les acquéreurs bénéficiant d'un prêt à taux zéro des dispositions de l'article R 317.5 alinéa 4 du Code de la Construction et de l'Habitation,
- ni utilisé comme résidence secondaire,
- ni occupé à titre accessoire d'un contrat de travail,
- ni détruit sans qu'il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.
4.2 - Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre dans les conditions ci-dessus pendant au moins 10 ans à compter de la signature de l'acte de vente,
4.3 - En cas de pluralité d'acquéreurs d'un même logement les obligations résultant du présent article s'imposent distinctement à chacun d'eux.
4.4 - Le non-respect d'une seule de ces conditions dans le délai de 10 ans mentionné ci-dessus aurait pour conséquence la nullité de la vente ».
Qu'il est également stipulé, au chapitre 2, un article 5 ainsi libellé :
« L'accédant doit libérer le logement social dont il était locataire. L'accédant sera tenu de donner congé puis de libérer le logement dont il est locataire au plus tard dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis, soit l'acte notarié de vente si celui-ci est postérieur à ladite déclaration ».
Considérant qu'en l'espèce, la RIVP demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire de l'acte de vente litigieux, la RIVP soutenant que les acquéreurs n'ont pas respecté les obligations auxquelles ils s'étaient engagés dans l'acte de vente, à savoir notamment une obligation personnelle d'occupation à titre de résidence principale du bien vendu et l'obligation de restituer le logement qui leur était loué précédemment ;
Considérant que pour s'opposer à cette demande de la RIVP, M. Daniel X... conclut à l'annulation des clauses 4.1, 4.2 et 4.3 susvisées ;
Mais considérant que ces clauses sont claires et précises et ne méritent aucune interprétation ;
Que ces clauses ne sauraient davantage être regardées comme abusives dès lors qu'elles mettent à la charge des acquéreurs, des obligations qui ne sont que la contrepartie de conditions avantageuses qui leurs sont concédées dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété par un vendeur, qui est un organisme de logement social ; que les obligations imposées aux acquéreurs rappelées ci-dessus n'ont ainsi pas pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'il n'y a donc pas lieu de dire que ces clauses sont abusives ; que par ailleurs ces clauses, au regard de leur contenu n'imposent pas des obligations impossibles à réaliser comme le prétend M. Daniel X... ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter M. Daniel X... de sa demande en nullité des clauses susvisées ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats, que lors de la conclusion de la vente litigieuse, M. X... était titulaire d'un bail d'habitation , (conclu suivant acte sous seing privé du 29 novembre 1994) ayant pour objet un logement social sis [...] qui lui a été consenti par la RIVP pour la période du 1 décembre 1994 jusqu'en 2008 ; qu'or, M. X..., en contravention avec les engagements souscrits dans l'acte de vente rappelés ci-dessus, n'a pas libéré ce logement social dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis à l'occasion de la vente litigieuse, M. X... n'ayant pas donné congé du logement social loué mais ayant quitté ce logement suite à un jugement ordonnant son expulsion rendu le 11 septembre 2007 par le tribunal d'instance de [...] ; qu'il s'en déduit que M. X... a ainsi inexécuté une obligation essentielle qui était mise à sa charge par le contrat de vente litigieux ; que ce manquement est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux ;
Considérant qu'il convient par conséquent au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges que la cour adopte, de confirmer le jugement entrepris » ;
Et par motifs des premiers juges, éventuellement adoptés :
« Sur la qualification des clauses insérées à l'acte de vente en date du 2 juillet 2001
Attendu que l'acte de vente reproduit les dispositions du cahier des charges qui en fait une condition essentielle de la vente et que figure ainsi au chapitre 2 :
« CONDITIONS A RESPECTER PAR LES ACCÉDANTS » du cahier des charges un article 4 ainsi libellé :
« Le logement acquis par l'accédant doit constituer sa résidence principale.
4.1 - Sera considéré comme résidence principale le logement occupé au moins 8 mois par an par l'accédant.
Cette occupation doit être effective dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit 1 'acte notarié d'acquisition, si celui-ci est postérieur à ladite déclaration.
Le logement acquis par l'accédant ne peut être, même partiellement :
- ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels,
- ni affecté à la location, meublée ou non meublée, ni à la location saisonnière,
sous réserve pour les acquéreurs bénéficiant d'un prêt à taux zéro des dispositions de l'article R 317.5 alinéa 4 du Code de la Construction et de l'Habitation,
- ni utilisé comme résidence secondaire,
- ni occupé à titre accessoire d'un contrat de travail,
- ni détruit sans qu'il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.
4.2 - Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre dans les conditions ci-dessus pendant au moins 10 ans à compter de la signature de l'acte de vente.
4.3 - En cas de pluralité d'acquéreurs d'un même logement les obligations résultant du présent article s'imposent distinctement à chacun d'eux.
4.4 - Le non respect d'une seule de ces conditions dans le délai de 10 ans mentionné ci-dessus aurait pour conséquence la nullité de la vente».
Que l'article 5 de l'acte est ainsi libellé :
« L'accédant doit libérer le logement social dont il était locataire.
L'accédant sera tenu de donner congé puis de libérer le logement dont il est locataire au plus tard dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis, soit l'acte notarié de vente si celui-ci est postérieur à ladite déclaration »,
Attendu que les époux X... invoquent la nullité des clauses suivantes qu'ils considèrent abusives :
la clause obligeant les accédants à occuper le bien vendu comme résidence principale pendant au moins 10 ans,
la clause stipulant dans l'acte qu' «en cas de pluralité d'acquéreurs» tes obligations énoncées ci-dessus « s'imposent distinctement à chacun d'eux», qui porterait «atteinte aux droits fondamentaux et à la liberté individuelle de se séparer de son conjoint ou d'en divorcer »,
Qu'ils sollicitent à titre principal le sursis à statuer et le renvoi de l'affaire devant la commission des clauses abusives et subsidiairement que le tribunal les déclare lui-même abusives ;
Attendu que le renvoi devant la commission des clauses abusives impliquerait une perte de temps inutile, compte tenu notamment de l'ancienneté de la procédure et n'apparaît pas utile à la solution du litige, le tribunal étant compétent pour statuer sur ce point ; que cette demande sera rejetée ;
Attendu que la condition d'occupation du bien vendu pendant 10 années comme résidence principale ne peut être considérée comme ayant un caractère perpétuel mais apparaît au contraire juste et parfaitement en adéquation avec les considérations sociales de l'opération qui ne peut permettre de donner lieu à des acquisitions effectuées dans un but spéculatif ; que la clause doit être considérée comme licite ;
Attendu ensuite que les stipulations contractuelles font la loi entre les parties et qu'il n'existe aucun caractère abusif dans le fait de stipuler une condition aux termes de laquelle se sont engagés les deux signataires accédants de l'acte de vente et qui s'imposent donc à chacun d'entre eux ; que la RIVP indique à juste titre que dans le cas d'une séparation ou d'un divorce, un acte juridique prévoit les conditions relatives au logement, étant précisé qu'il est prévu à l'article 8 du chapitre 2 du Titre H (page 12 de l'acte de vente) les conditions dans lesquelles doivent être passées les conventions d'aliénation du logement objet de «l'accession sociale à la propriété» ou de démembrements de propriété ou les actes de disposition de la propriété ou de droits de démembrés de la propriété dudit logement ; que cette clause est également licite ;
Sur le bien-fondé de la demande de résolution judiciaire de la vente
Attendu que l'économie des opérations d'accession sociale à la propriété est de permettre à des locataires bénéficiant d'un bail dans le secteur locatif aidé d'accéder à la propriété en remettant l'appartement quitté dans le parc locatif ; que le but est de permettre au plus grand nombre de profiter d'un accès à la propriété dans le but exclusif d'y loger leur famille et nullement à quelques-uns d'acquérir plusieurs biens immobiliers à leur seul profit détournant ainsi le but social poursuivi ;
Attendu qu'il est établi par les débats que :
- les époux X... avaient précédemment acquis auprès de la SIEMP le 14 janvier 2000 pour un montant de 239.649,86 euros un appartement F5 livré le 11 novembre 2000 dépendant également d'une opération d'accession sociale à la propriété, sise [...] [...] -
l'appartement de la rue des Frigos vendu par la RIVP en juillet 2001 n'est quant à lui constitué que de deux pièces principales,
- selon une attestation sur l'honneur établie le 15 février 2007 Mme Aline X..., agissant en tant que gérante de la Sarl Fiduciaire de Flandre, déclarait établir sa résidence principale et celle de sa famille (composée de deux adultes et quatre enfants) au [...]
- selon une seconde attestation datée du 10 avril 2008, Mme Aline Y... (épouse X...) a également attesté demeurer au [...] [...] ,
- il résulte d'une correspondance de la Mairie de Paris adressée à la RIVP le 7 juin 2007 que :
"... Ainsi que vos recherches le laissaient pressentir, je vous confirme que préalablement à l'achat du logement ASP de la rue des Frigos, les intéressés ont bien acquis en 1999/2000 un premier logement ASP dans une opération réalisée par la SIEMP [...]
Je vous communique à cet égard copie du contrat de vente publié aux hypothèques.
En ce qui concerne les éventuelles demandes de changement d'usage de leurs 3 logements (article L 631-7 du CCH) je puis vous indiquer que selon les informations en ma possession :
- aucune demande n'a été formulée pour le logement locatif de l'avenue de Flandre,
- Mme Aline X... (née Y...) se déclarant domiciliée [...] , a déposé à la ville le 19 février 2007 une demande d'autorisation d'affecter une partie de ce logement à usage professionnel, et le 23 février 2007 une demande de changement total d'usage pour le logement de la rue des Frigos. Je vous communique à cet égard copie de l'attestation remplie par Mme X... établissant sur l'honneur sa résidence principale et celle de sa famille au [...] ..."
- il résulte également d'un procès-verbal d'assemblée générale de la société Fiduciaire de Flandre en date du 2 janvier 2007 que les époux X... ont entendu transférer le siège de celle-ci dans l'appartement du [...] , vendu par la SIEMP,
- les époux X... sont demeurés locataires d'un appartement dépendant du parc social sis [...] ' pour lequel la RIVP leur avait consenti un bail d'habitation le 1" décembre 1994 jusqu'en 2008 ; dans cet appartement qui ne constituait plus leur résidence principale, une activité professionnelle (comptable et expert-comptable) était exercée ainsi qu'il résulte d'un constat établi les 15, 22 et 31 janvier 2007 par Maître B..., huissier de justice, du procès-verbal d'assemblée générale de la Sarl Fiduciaire de Flandre et de l'attestation de Mme X... en date du 15 février 2007,
- dès lors qu'ils ont refusé de quitter volontairement ce logement social, la RIVP a été dans l'obligation de les assigner devant le tribunal d'instance du 19ème arrondissement de Paris qui par jugement en date du 11 septembre 2007 a prononcé la résiliation du bail du 1er décembre 1994 afférent au logement et ordonné la libération des lieux,
Attendu que l'économie de l'opération d'accession sociale à la propriété est de permettre au locataire bénéficiant d'un bail dans le secteur locatif aidé d'accéder à la propriété, mais en remettant l'appartement quitté dans le parc locatif ; que l'utilisation de cet appartement locatif, non restitué, pour une activité professionnelle, constitue effectivement une cause aggravante de l'irrégularité commise ;
Attendu que, contrairement à. leurs allégations, les époux X... ne démontrent pas que l'appartement du [...] ait été affecté de désordres l'ayant rendu impropre à l'habitation d'une famille avec plusieurs enfants ; qu'en effet, Mme X... indique avoir pu le destiner à son activité professionnelle de commissaire aux comptes et d'expert comptable qui suppose nécessairement des locaux sains ; qu'ils ne produisent pas le jugement rendu dans l'instance les ayant opposés à la SIEMP ; qu'ils versent seulement aux débats un autre jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 28 juin 2012 relatifs à d'autres copropriétaires ; qu'il résulte du seul jugement produit (en page 51) que "les désordres constatés par l'expert dans chacun des appartements étaient mineurs et qu'il est manifeste qu'aucun des copropriétaires n'a été réellement gêné dans la jouissance de son bien" ; qu'il y est également indiqué en page 52 que "dans un autre jugement en date du 7 janvier 2010, les époux X... ont été condamnés à payer à la SIEMP la somme de 11.883,14 euros" ; que ces pièces ne démontrent donc nullement que cet appartement n'a pu être destiné à l'habitation principale de la famille X... ;
Attendu ensuite qu'il ne peut être sérieusement soutenu qu'il ne serait pas prouvé que les deux attestations établies par Mme Aline X... ne se situeraient pas précisément dans la ou les périodes cumulées de 4 mois chaque année pendant lesquelles les accédants ne sont pas tenus de résider principalement ; que ces attestations sont parfaitement claires et précises et qu'il n'y a pas lieu de distinguer là où elles ne distinguent pas ;
Attendu que les époux X... invoquent le caractère arbitraire des critères établis par la RIVP dans le cadre de l'attribution des logements et prétendent que la RIVP n'aurait pas dû accepter de vendre un deux pièces à une famille avec plusieurs enfants ; que cependant, d'une part ce prétendu caractère arbitraire n'est pas établi ; que d'autre part, il leur appartenait de s'engager librement sur l'appartement de leur choix, en fonction des conditions de ressources déclarées et de leur situation familiale ; qu'il n'est pas démontré que la RIVP, qui n'avait pas à se substituer à eux dans l'appréciation de l'intérêt pour eux de l'opération, ait failli de quelque manière que ce soit à ses obligations ;
Attendu que les autres éléments produits aux débats par les époux X..., qui sont sans lien, postérieurs aux faits de la cause, et/ou établis par leurs soins (attestations de stage) ne sont pas de nature à démontrer une absence de manquements à leurs obligations contractuelles ;
Attendu qu'il en résulte que les époux X... ont contrevenu aux dispositions du cahier des charges du programme d'accession sociale, condition substantielle de la vente qui leur a été consentie par la RIVP et la sanction prévue du non-respect des conditions à respecter par les accédants est prévue aux articles 4 et 5 du cahier des charges ;
Que les époux X... considèrent qu'en tout état de cause si des manquements étaient retenus à leur encontre, ceux-ci ne pourraient être considérés d'une gravité telle qu'ils justifieraient la résolution de la vente immobilière ;
Mais attendu que les époux X... ont ainsi bénéficié pendant de nombreuses années de trois logements sur le parc social parisien, sur chacun desquels ils s'étaient pourtant contractuellement engagés à les occuper personnellement à titre de résidence principale ; qu'ils ont persévéré dans leur comportement fautif en refusant pendant plusieurs années de restituer le logement initialement loué à la RIVP dans le 19ème, privant ainsi d'autres familles du bénéfice desdits logements ; que ces manquements sont d'une gravité suffisante pour qu'il soit fait droit à la demande de la RIVP de résolution de la vente en application de l'article 1184 du code civil ;
Que la restitution des biens par les époux X... à la RIVP en contrepartie de la restitution du prix de vente sera ordonnée ;
Attendu que les autres demandes formées par les époux X... sont sans objet, compte tenu de la décision entreprise » (jugement, p. 11 à 15).
ALORS, DE PREMIÈRE PART, QUE le contrat d'adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l'avance par l'une des parties ; que, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en jugeant non abusives les clauses 4.1, 4.2 et 4.3 du contrat signé le 2 juillet 2001, sans rechercher si ces clauses, incluses dans un contrat d'adhésion, n'avaient pas été imposées par la RIVP, professionnelle, à Monsieur X..., consommateur, et n'étaient donc pas abusives au sens du code de la consommation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 212-1 du code de la consommation ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE toute clause contraire aux dispositions des articles L. 261-5, L. 261-6, et L. 261-11 à L. 261-15 du code la construction et de l'habitation est réputée non écrite ; que nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux ; qu'en donnant effet aux clauses 4 et 5 du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 2 juillet 2001, pour justifier le prononcé de la résolution du contrat, cependant que seule l'absence de versement du prix était susceptible d'entrainer la résolution du contrat, la cour d'appel a violé les articles L. 261-13 et L. 262-16 du code de la construction et de la consommation ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE sont des obligations essentielles celles sans lesquelles le contrat ne peut pas valablement exister ; que dans le contrat de vente, l'obligation essentielle de l'acheteur est le paiement du prix, cependant que celle du vendeur est le transfert de propriété et la délivrance du bien ; qu'en jugeant que l'article 5 du contrat de vente, imposant à Monsieur X... de libérer le logement social sis [...] dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis le 2 juillet 2001, était une obligation essentielle du contrat de vente dont la méconnaissance pouvait justifier la résolution judiciaire du contrat, la cour d'appel a violé les articles 1184, dans sa rédaction alors applicable, et 1582 du code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, l'article 5 du contrat de vente, imposait à Monsieur X... de libérer le logement social sis [...] dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis le 2 juillet 2001 ; qu'en jugeant que ce délai d'un an n'avait pas été respecté, sans avoir jamais relevé la date où serait intervenue la déclaration d'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction alors applicable ;
ALORS, DE CINQUIÈME PART, QUE, la résolutoire ne peut pas être prononcée lorsqu'elle est invoquée de mauvaise foi par le demandeur ; qu'en l'espèce, Monsieur X... faisait régulièrement valoir dans ses conclusions d'appel que la RIVP, vendeur et bailleur social, exerçait son action résolutoire de mauvaise foi en ce qu'elle était restée parfaitement passive en ne veillant pas au départ de ses locataires dans le délai d'un an stipulé au contrat (conclusions, pp. 6 et 7) après déclaration d'achèvement des travaux ; qu'en ne procédant à aucune recherche sur ce point, pourtant de nature à justifier que la RIVP ne puisse valablement invoquer la résolution judiciaire du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction alors applicable.