CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10496 F
Pourvoi n° H 17-11.252
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ Mme Christine X..., domiciliée [...] ,
2°/ M. Patrick X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Gilles Y..., domicilié [...] ,
2°/ à la société Noël Guillot et Thierry Z..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
3°/ à la société Suzanne immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Noël Guillot et Thierry Z..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Suzanne immobilier ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; les condamne à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros, à la société Suzanne immobilier la somme de 2 000 euros et à la société Noël Guillot et Thierry Chanceau la somme de 2 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande de nullité de l'acte de vente en viager du 15 mars 2006 portant sur le bien immobilier sis [...] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Sur la vileté du prix,
Selon l'article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.
En application de l'article 1131 du code civil pour être valable, un engagement doit avoir une cause. S'agissant de contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la prestation due par le cocontractant. Sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie n'est que symbolique ce qui est le cas en cas de vente à un prix dérisoire sans correspondance avec la valeur vénale de la chose.
En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c'est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l'hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété ou au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé dans l'hypothèse où le crédirentier s'est réservé la jouissance du bien vendu.
Selon l'article 1134 du code civil, le contrat fait la loi des parties.
Aucune disposition légale n'impose de mettre à la charge de l'acquéreur, en sus du prix de vente, la commission d'agence convenue par le vendeur avec l'intermédiaire qu'il a mandaté et par lequel la vente s'est réalisée.
Les appelants ne sauraient dès lors prétendre que le bouquet n'était que de 35 000 € compte tenu du montant de commission versé à l'agence SUZANNE alors que le bouquet convenu et payé par l'acquéreur était bien de 60 000 € et que ce n'est qu'en vertu du mandat librement négocié entre le vendeur et l'agence que la commission de 25 000 € a été prélevée sur le montant du bouquet.
L'expert B... a estimé la valeur vénale de l'habitation avec un terrain d'assiette de 1 605 m2 sur la base de 3 000 € le m2 habitable et la valeur des autres parcelles sur la base de 5 000 € l'hectare, s'agissant de terres agricoles non constructibles.
Le dépassement des délais impartis à l'expert est sans incidence sur la validité de ses opérations ou sur la pertinence de ses conclusions.
L'expert a indiqué s'être fondé, s'agissant des prix pratiqués localement en 2006, non pas sur les documents fournis par "la partie adverse" mais sur les données du fichier PERVAL tenu parle notariat et référençant les mutations intervenues. Les données issues de ce fichier ne peuvent être considérées que comme des données objectives et impartiales et le grief des appelants sur ce point est dépourvu de sérieux.
Il résulte du rapport que l'expert a pris en considération cinq ventes de maisons sur la commune de CHAPONOST entre février et mai 2006 et dont la superficie avoisine celle de la maison vendue. Les appelants ne démontrent pas en quoi ces références ne seraient pas pertinentes alors qu'elles portent sur des biens similaires à celui vendu.
Aucun élément n'ayant été fourni sur la qualité de la toiture, l'expert n'a pas pu prendre en compte l'éventuelle moins value résultant du mauvais état de celle-ci et les appelants ne sauraient prétendre que l'omission de fournir un devis relatif à la toiture leur a été préjudiciable.
Il résulte du rapport que l'expert s'est placé au jour de la vente et non pas au jour de la visite pour apprécier l'état du bien qu'il a reconstitué, en l'absence d'état des lieux au jour de la vente, à partir des deux constats d'huissier de 2009 et 2010 et des constatations qu'il avait pu faire personnellement en se déplaçant sur les lieux le 6 octobre 2010. Les éléments fournis pas ces constats permettaient de reconstituer la qualité de la construction et de ses équipements et l'expert en a déduit de façon pertinente que la propriété avait des prestations moyennes en état d'usage à l'époque de la vente.
Le taux de rente de 9,90 %, retenu par l'expert a été calculé à partir du barème DAUBRY, édition 2001 en vigueur en 2006, employé par la plupart des professionnels, pour un homme seul de 72 ans, ce qui correspondait à la situation de M. Georges X.... Ce barème reflète les statistiques calculées sur l'espérance de vie d'une population donnée à une date donnée, à partir d'un panel où sont représentées toutes les professions, autant celles qui garantissent a priori une espérance de vie supérieure à celle d'un paysagiste que celles qui sont de nature à diminuer l'espérance de vie. L'espérance de vie individuelle étant aléatoire quel qu'ait été le passé professionnel de la partie considérée, c'est de façon pertinente que l'expert s'est référé à l'espérance de vie moyenne reflétée par le barème DAUBRY.
Les appelants ne démontrent pas d'une part que le tout à l'égout était prévu à la date de la vente ni que la mise en place de cet équipement aurait ouvert à court terme une perspective de constructibilité des terrains agricoles. Leur allégations sur ce point sont au surplus démenties par les pièces produites par M. Gilles Y... desquelles il ressort que le raccordement au tout à l'égout n'a été voté qu'en 2011 et que les terrains étaient encore, 10 ans après la vente, en zone agricole non constructible.
C'est dès lors de façon pertinente que l'expert a évalué les parcelles composant le tènement litigieux hors terrain d'assiette de la maison par référence à la valeur des terres agricoles.
Il résulte des calculs de l'expert que le prix n'était pas sous-évalué. La valeur de 269 000 € mentionnée à l'acte, destinée à servir d'assiette au calcul des droits de mutation, correspond à la valeur transmise c'est-à-dire à la valeur du bien déduction faite du droit d'usage et d'habitation viager et non pas à la valeur vénale du bien libre de toute occupation.
L'estimation de l'agence immobilière C... G..., qui donne un avis de valeur entre 470 000 € et 500 000 €, porte sur un bien libre de toute occupation alors qu'en l'espèce seule une parcelle agricole de 74a 25ca évaluée par l'expert à 3 700 € était vendue en viager libre. Elle n'est de surcroît étayée par aucune référence aux prix du marché à la date de la vente et ne saurait constituer une référence objective et encore moins un indice de la vileté du prix.
Il en va de même de l'estimation à 660 000 € mentionnée dans les papiers domestiques de M. X... ou de celle de M. D... à 630 000 € en 2005.
Les appelants ne sauraient se prévaloir du revenu qu'aurait procuré la location de la propriété de leur père pour justifier le caractère dérisoire de la rente dès lors que le bien, à l'exception de la parcelle agricole de 74a 25ca, n'a pas été vendu en pleine propriété et qu'il ne pouvait donc procurer à l'acquéreur des revenus locatifs.
Ils ne démontrent pas que le montant de la rente serait inférieur au revenu qu'aurait pu produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé dont le crédirentier s'est réservé la jouissance soit 209 000 €, étant relevé que le montant de la rente annuelle soit 19 800 € rapporté à ce capital s'établit à 9,47 % ce qui excède notablement les taux de rendement moyen des placements financiers tels qu'ils ressortent des statistiques de la Banque de France versées aux débats pour la période considérée.
C'est donc par une exacte analyse que le premier juge a estimé que le prix n'était pas vil.
Sur l'absence d'aléa,
Le contrat aléatoire est celui dans lequel l'équivalent est, pour les parties, la chance d'un gain ou le risque d'une perte en raison d'un événement incertain. Le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l'acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire.
En matière de contrat aléatoire, le défaut de risque réel constitue un défaut de cause de la prestation. Ainsi, en matière de contrat de rente viagère, si le débirentier sait que le vendeur décédera à brève échéance, sa prestation est dépourvue de cause réelle.
Les appelants versent aux débats au soutien de leurs allégations selon lesquelles l'acquéreur avait connaissance de la faible espérance de vie de leur père, des éléments du dossier médical de ce dernier faisant apparaître que celui-ci avait été opéré pour une cholécystite aigüe alithiasique (inflammation de la vésicule biliaire), puis hospitalisé du 14 au 26 août 2003 pour un syndrome infectieux (septicémie) et qu'à cette occasion, il avait été constaté que l'intéressé avait une consommation excessive d'alcool mais que le diabète dont il était atteint était équilibré.
Toutefois, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, les pathologies ayant amené à son hospitalisation sont survenues trois ans avant la signature du contrat litigieux et avaient été définitivement traitées dès 2003 ainsi que cela ressort d'un courrier du Docteur E... à son confère EL FASSI en date du 4 septembre 2003 qui décrit le patient comme allant "parfaitement bien".
Il ne résulte pas des autres éléments médicaux produits que les examens de contrôle prescrits en 2003 aient permis de détecter par la suite et avant 2006 une pathologie engageant le pronostic vital de M Georges X.... Il n'est notamment justifié d'aucune prise en charge hospitalière au cours de cette période. Les deux visites de contrôle de février et septembre 2005 mentionnent pour la première un "état général satisfaisant" et pour la seconde "un état général stationnaire avec peut être une petite baisse d'attention à son régime", "sur le plan biologique stabilité parfaite : bilan hépatique et pancréatiques normaux", "sur le plan de l'imagerie, persistance de la collection pseudo-kystique dans le hile splénique et autour de la queue du pancréas, mais parfaitement stable", et préconisant une surveillance annuelle "en dehors de phénomènes nouveaux surajoutés", en conséquence de quoi le rendez-vous suivant avait été fixé au mois de septembre 2006, donc postérieurement à la vente.
Il ne ressort donc pas des éléments médicaux produits que l'état de santé de M. Georges X... au jour de l'acte ait été tel qu'une issue fatale inéluctable était prévisible à brève échéance. Il convient de relever en tant que de besoin qu'il résulte du scanner abdomino-pelvien pratiqué le 13 février 2008 que le pseudo-kyste était toujours stable à cette date.
Les appelants produisent encore pour preuve de l'absence d'aléa des attestations de Mmes F... et H... . Les éléments rapportés par ces attestations n'ajoutent rien aux éléments médicaux précédemment analysés s'agissant des problèmes de santé survenus en 2003, comme ne faisant état que d'un état de fatigue normal dans les suites d'une septicémie et dont il est acquis que l'intéressé s'est remis à la suite de sa convalescence.
La troisième attestation établie par Mme H... le 15 mai 2013, au terme de laquelle elle déclare avoir constaté au cours de la période 2005/2006 un affaiblissement physique de M. Georges X..., caractérisé par une peine à se déplacer et un essoufflement, ne saurait faire la preuve de la survenance d'une pathologie qui n'aurait pas été médicalement diagnostiquée et qui aurait mis en cause le pronostic vital du patient.
La carte personnelle d'urgence de la croix rouge française dont était titulaire M. X... date de 2007. Si elle mentionne diabète, tachycardie, pancréas, elle ne fournit aucun indice de ce qu'il était atteint d'une pathologie, cardiaque notamment, mettant en cause son pronostic vital à la date de la vente.
Les appelants ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles les intimés auraient entretenu avec leur père des rapports d'une proximité telle qu'elle leur aurait permis de disposer d'informations sur son état de santé.
Il ne saurait leur être reproché de ne pas s'être enquis de l'état de santé du vendeur, s'agissant d'informations couvertes par le secret médical et la loi n'imposant en tout état de cause aucune diligence en ce sens.
Il convient de relever enfin que M. X... est mort plus de trois ans après la signature du contrat ce qui confirme en tant que de besoin qu'il n'était atteint à cette date d'aucune pathologie engageant son pronostic vital à brève échéance.
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Sur l'illicéité de la cause,
Selon l'article 1131 du code civil, le contrat dont la cause est illicite est sans effet.
L'action en nullité de l'acte pour illicéité de la cause n'est pas prescrite s'agissant d'un moyen nouveau soulevé en cause d'appel au soutien de l'action en nullité régulièrement engagée dans le délai de cinq ans de l'article 1304 du code civil.
L'objectif de les déshériter que, selon les appelants, aurait poursuivi leur père en vendant son patrimoine immobilier en viager alors qu'il n'avait pas besoin d'une rente pour vivre et que l'opération ne présentait aucune utilité pour lui, ne constitue pas la cause de la vente litigieuse. En effet, ainsi que cela a été précédemment rappelé, dans les contrats synallagmatique la cause de chaque obligation est la contrepartie due par le co-contractant.
Ainsi, la cause de la vente est pour l'acquéreur le transfert à son profit de la propriété du bien et pour le vendeur la perception du prix correspondant. Les décisions intervenues concernant les contrats d'assurance vie souscrits par M. Georges X... ne sauraient être transposées au présent litige comme fondées, non pas sur les dispositions applicables en matière de vente, mais sur celles relatives à l'assurance vie et aux libéralités.
En outre, la loi ne fait pas de l'absence d'héritier une condition de validité de la vente contre rente viagère et aucune disposition légale n'impose aux professionnels concourant à l'établissement d'un tel acte de s'enquérir de la présence d'héritiers réservataires ni de les faire intervenir à l'acte.
Enfin, il n'existe aucune disposition légale subordonnant la conclusion d'une vente en viager à un état de besoin.
Au terme des articles 537 et 544 du code civil, le propriétaire d'un bien en a la jouissance et la libre disposition. Il était donc loisible à M. Georges X..., qui ne faisait l'objet d'aucun régime de protection, de vendre son bien comme il l'entendait.
Il en résulte que la demande de nullité pour illicéité du prix n'est pas non plus fondée » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « en application de l'article 1131 du code civil pour être valable, un engagement doit avoir une cause,
que concernant les contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la contre-prestation : dans la vente, le prix pour le vendeur, la chose pour l'acquéreur,
que sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie existe à titre symbolique seulement ce qui est le cas en cas de vente à vil prix,
Attendu qu'il résulte du rapport de Mr B... désigné par ordonnance du juge de la mise en état que la valeur vénale du bien immobilier, compte tenu de sa situation géographique (éloignement du centre du bourg et des commodités), de son environnement, de ses caractéristiques et de son état supposé à la date de la vente (bâtiment ancien avec accès à l'étage par un balcon et escalier extérieur, absence de raccordement au réseau public de gaz de ville, assainissement par fosse sceptique et champ d'épandage, dépendances en mauvais état, fuite d'eau sans doute ancienne dans la salle de bains mettant en doute le bon état de la charpente et nécessité de reprendre les tapisseries, peintures, et l'électricité pour les réhabiliter), s'élève à 367.000 euros soit une valeur pour la partie de la propriété affectée par le viager occupé de 363.252 euros,
Attendu qu'en réponse aux dires, il précise que la description faite de la propriété résulte de ses propres constatations et des procès- verbaux faits par les huissiers de justice en 2009 et 2010 en l'absence d'état des lieux lors de la vente,
Attendu que les données du marché immobilier retenues proviennent du fichier PERVAL tenu par le notariat et dont la partialité ne peut être remise en cause,
Attendu que l'expert poursuit en indiquant que selon le barème DAUBRY édition 2001 encore en vigueur en 2006, employé par la plupart des professionnels, pour un homme seul de 72 ans, le barème donne une espérance de vie de 12,3 années, un taux de rente de 9,90 %, un droit d'usage et d'habitation à 39,1 % soit 142.031,53 euros, et une valeur de nue propriété égale à 60,9 % soit 221.220,47 euros,
que le bouquet choisi par les parties est de 60.000 euros, que le solde du prix de vente est donc de 161.220,47 euros et que la rente annuelle viagère ressort à 15.960 euros,
Attendu qu'au vu du montant annuel de la rente retenu dans l'acte de vente s'élevant à 19.800 euros, il est donc supérieur au montant retenu par l'expert B...,
Attendu que pour combattre les conclusions de l'expert, les demandeurs versent les estimations de l'agence immobilière C... G... qui donne un avis de valeur entre 470.000 euros et 500.000 euros et de Mr D..., agent immobilier ayant une activité de magnétiseur qui atteste avoir présenté au de cujus un acquéreur au prix de 630.000 euros en 2005,
Attendu qu'il y a lieu d'observer que Mr D... ne précise pas que cet unique acquéreur était d'accord pour un achat en viager,
Attendu que par rapport à l'évaluation C... G..., le prix retenu dans l'acte résultant des libres négociations entre les parties ne pourrait pas, même si elle était retenue, être considéré comme vil,
Attendu qu'en matière de contrat aléatoire, à chaque fois que l'aléa existe, le contrat aura une cause normale, que le défaut de risque réel est considéré comme un défaut de cause de la prestation, qu'en matière de contrat de rente viagère, si le débirentier sait que le vendeur décédera à brève échéance, sa prestation est dépourvue de cause réelle,
Attendu qu'il y a lieu d'observer que Mr X... est décédé plus de 3 années après l'acte,
Attendu qu'il résulte de la pièce 49 que le de cujus a été opéré pour une cholécystite (pancréatite aigue grave ), puis hospitalisé du 14 au 26/8/2003 pour un syndrome infectieux, que ce courrier fait état d'un diabète équilibré et d'une consommation excessive d'alcool à cette époque, soit 3 années avant l'acte litigieux, qu'il a ultérieurement fait l'objet d'une surveillance pour un pseudo- kyste, décrit stable en 2007 et 2008, que vu en consultation par le docteur E... en septembre 2003, il est décrit comme allant parfaitement bien,
Attendu que Mr I... fait état dans son attestation d'une baisse de santé significative après une opération en 2007 et Mme I... après 2008,
Attendu que les demandeurs qui ont la charge de la preuve ne produisent aucun élément médical sur la santé de leur père, âgé de plus de 70 ans, contemporain à l'acte, ni ne rapportent la preuve qu'à la date de l'acte le pronostic vital de leur père était engagé et que Mr Y... aurait eu connaissance de ses éventuels problèmes de santé,
Attendu qu'il ne résulte pas du dossier la preuve d'une collusion des défendeurs telle que soutenue par les demandeurs dans leurs conclusions, Attendu qu'il ne résulte pas des témoignages produits que le de cujus ait confié à leurs auteurs de son vivant sa volonté de déshériter ses enfants par le biais d'une vente en viager, que les demandeurs ont obtenu auprès de la Cour d'Appel de LYON le rapport à la succession de primes de certains contrats d'assurance-vie en raison de leurs montants manifestement exagéré, et non de la démonstration d'une cause illicite desdits contrats, Attendu qu'il y a donc lieu de débouter les demandeurs de leur action en nullité de la vente pour vileté du prix et absence d'aléa » ;
ALORS en premier lieu QUE si la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer, le caractère aléatoire du contrat n'exclut toutefois pas la vileté du prix ; que, pour vérifier ledit caractère aléatoire du contrat, il convient de prendre en considération toutes les données, notamment le montant de la commission versée à l'agent immobilier, celle-ci participant de la réalisation de l'opération ; qu'en décidant toutefois que « la valeur de 269 000 € mentionnée à l'acte, destinée à servir d'assiette au calcul des droits de mutation, correspond à la valeur transmise c'est-à-dire à la valeur du bien déduction faite du droit d'usage et d'habitation viager » (arrêt, p. 7, § 5), pour en déduire que les consorts X... « ne démontrent pas que le montant de la rente serait inférieur au revenu qu'aurait pu produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé dont le crédirentier s'est réservé la jouissance soit 209 000 €, étant relevé que le montant de la rente annuelle soit 19 800 € rapporté à ce capital s'établit à 9,47 % ce qui excède notablement les taux de rendement moyen des placements financiers tels qu'ils ressortent des statistiques de la Banque de France versées aux débats pour la période considérée » (ibid., antépénultième §), sans rechercher, comme il lui était pourtant demandé, si le paiement de 25.000 euros correspondant à la commission de l'agent immobilier ne conduisait pas à rendre la vente nulle pour vileté de prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1591 du Code civil ;
ALORS en deuxième lieu Qu'il y a absence d'aléa dans le contrat de vente viagère dès lors que le débirentier avait connaissance, au moment de la vente, de la gravité de l'état de santé du crédirentier, peu important le moment où ce dernier est décédé ; qu'en affirmant « que M. X... est mort plus de trois ans après la signature du contrat » (arrêt, p. 9, § 2), pour en déduire que le contrat viager litigieux présentait un caractère aléatoire, la cour d'appel a violé l'article 1131 du Code civil dans sa version alors applicable ;
ALORS en troisième lieu QUE le juge doit motiver sa décision ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'en l'espèce, les exposants faisaient valoir que le notaire connaissait parfaitement l'état de santé du crédirentier et que c'est par cette voie que les consorts Y... avaient eu connaissance dudit état de santé de Monsieur Georges X... ; qu'en se contentant de relever que « les appelants ne rapportent pas la preuve de leurs allégations selon lesquelles les intimés auraient entretenu avec leur père des rapports d'une proximité telle qu'elle leur aurait permis de disposer d'informations sur son état de santé. Il ne saurait leur être reproché de ne pas s'être enquis de l'état de santé du vendeur, s'agissant d'informations couvertes par le secret médical et la loi n'imposant en tout état de cause aucune diligence en ce sens » (arrêt, p. 8, pénultième et dernier §, et p. 9, § 1er), sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS en quatrième lieu QUE l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; que, si la cause objective de l'obligation de l'acheteur réside bien dans le transfert de propriété et dans la livraison de la chose vendue, en revanche, la cause subjective du contrat de vente consiste dans le mobile déterminant, c'est-à dire celui en l'absence duquel l'acquéreur ne se serait pas engagé ; qu'en se contentant d'apprécier l'existence d'une cause objective à la vente litigieuse, en affirmant que « la cause de la vente est pour l'acquéreur le transfert à son profit de la propriété du bien et pour le vendeur la perception du prix correspondant » (arrêt, p. 9, § 9), sans rechercher, comme il lui était demandé, si la cause subjective de ladite vente n'était pas, pour Monsieur X..., de contourner les règles d'ordre public relatives à la réserve héréditaire de ses enfants, c'est-à-dire sans rechercher si ladite cause n'était pas illicite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;