Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 17 septembre 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Pakuni et la société civile immobilière (SCI) MCB, représentées par Me Jorion, demandent au juge des référés, statuant en application des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :
1°) de suspendre la décision n°157/2024 du 17 mai 2024 par laquelle le maire de la commune de Gonesse a décidé de préempter le bien cadastré AM 177 situé 12 rue Chauvart à Gonesse (95500) ;
2°) de suspendre la décision du 23 août 2024 par laquelle le maire de la commune de Gonesse a rejeté son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Gonesse la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- la condition d'urgence est remplie, dès lors qu'elles agissent en qualité d'acquéreurs évincés et qu'aucun élément du dossier n'apporte la justification de la nécessité pour la commune de réaliser le projet dans un délai restreint ; qu'il y a un risque que la préemption devienne irréversible ;
- il existe plusieurs moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions contestées :
elles ont été prises par une autorité incompétente, dès lors que seule la communauté d'agglomération Roissy Pays de France était compétente et qu'il ne peut être vérifié que le maire de la commune de Gonesse avait régulièrement reçu délégation du conseil municipal pour prendre la décision litigieuse ;
elles sont entachées d'un vice de procédure dès lors que l'avis obligatoire du service des Domaines n'a pas été recueilli à temps par le titulaire du droit de préemption ;
elles sont insuffisamment motivées au regard de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;
il n'est pas établi que le droit de préemption a été régulièrement institué sur le territoire de la commune de Gonesse, ni régulièrement publié et entré en vigueur, privant de base légale les décisions attaquées ;
le délai de préemption n'a pas été prorogé et la décision de préemption est tardive dès lors que la demande de visite du bien et de communication des documents n'a pas été adressée dans le délai de deux mois prévu par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, à la fois au notaire et au propriétaire du bien vendu et qu'en outre, il n'est pas établi que la visite a eu lieu le 19 avril 2024 ni qu'il en a été dressé un constat contradictoire ;
la décision de préemption ne répond pas à un projet suffisamment réel de la commune de Gonesse.
Par un mémoire en défense enregistré le 27 septembre 2024, la commune de Gonesse, représentée par Me Le Boulch, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 5 000 euros au titre de l'article de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- l'urgence n'est pas établie dès lors que l'exercice par la commune du droit de préemption prive de tout effet la promesse de vente et que les requérantes ne justifient ainsi plus de la qualité d'acquéreur évincé ;
- aucun des moyens soulevés n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité des décisions attaquées.
Vu :
- la requête n° 2413683, enregistrée le 17 septembre 2024, par laquelle la société par actions simplifiée Pakuni et la SCI MCB demandent l'annulation des décisions attaquées ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné Mme Richard, première conseillère, en application de l'article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.
Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 30 septembre 2024 à 14 heures 30.
Ont été entendus, au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Richard, juge des référés,
- les observations de Me Jorion, représentant la SAS Pakuni et la SCI MCB, qui renonce aux moyens tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte litigieux, pris dans ses deux branches, et du vice de procédure pour défaut d'avis du service des Domaines ;
- et les observations de Me Borderieux, substituant Me Le Boulch, pour la commune de Gonesse.
La clôture d'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS Pakuni et la SCI MCB demandent au juge des référés, statuant par application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre la décision du 17 mai 2024 par laquelle le maire de la commune de Gonesse a décidé de préempter un bien cadastré AM 177 situé 12 rue Chauvart, Gonesse (95500) appartenant à la société CLL IMMOBILIER, ainsi que la décision du 23 août 2024 par laquelle il a rejeté leur recours gracieux.
Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :
2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ".
En ce qui concerne la condition tenant à l'urgence :
3. Eu égard à l'objet d'une décision de préemption et à ses effets vis-à-vis de l'acquéreur évincé, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque celui-ci demande la suspension d'une telle décision. Il peut toutefois en aller autrement au cas où le titulaire du droit de préemption justifie de circonstances particulières, tenant par exemple à l'intérêt s'attachant à la réalisation rapide du projet qui a donné lieu à l'exercice du droit de préemption. Il appartient au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.
4. En l'espèce, si la commune de Gonesse fait valoir que la promesse de vente produite au dossier par les requérantes comporte une clause de réserve du droit de préemption ayant pour effet de les priver de tout droit à l'acquisition du bien en cause du fait de la décision de préemption en litige, cette circonstance ne s'oppose pas à ce que l'urgence persiste dès lors qu'en l'état de l'instruction, seule cette décision s'oppose à ce que la vente directe se poursuive dès lors qu'il reste loisible aux parties de conclure un nouvel accord de cession. Par ailleurs, la commune n'établit nullement l'urgence qu'il y aurait à réaliser le projet dont elle se prévaut et donc l'existence d'un intérêt public qui prévaudrait sur l'urgence à statuer sur la requête. Dans ces conditions, la condition d'urgence énoncée à l'article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme satisfaite.
En ce qui concerne l'existence d'un moyen de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité des décisions attaquées :
5. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. ". Aux termes de l'article L. 213-2 du même code : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (). Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble (). / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / () / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. / () ".
6. Il ressort des pièces du dossier que la déclaration d'intention d'aliéner le bien en litige a été réceptionnée par le maire de la commune de Gonesse le 16 février 2024 et que ce dernier a adressé une demande unique de communication des documents et de visite du bien au notaire en charge de la vente, par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 avril 2024, qui n'a été réceptionné par ce dernier que le 17 avril 2024, soit postérieurement au délai de deux mois prévu par les dispositions précitées de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance du délai prescrit par les dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et du caractère tardif de la décision de préemption litigieuse est de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la délibération du 17 mai 2024 en litige et, par voie de conséquence, de la décision de rejet du recours gracieux en date du 23 août 2024.
7. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen de la requête n'est, en l'état de l'instruction, de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité des décisions en litige.
8. Il résulte de ce qui précède que les deux conditions prévues par l'article L. 521-1 du code de justice administrative sont remplies.
9. Lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle au transfert de propriété ou à la prise de possession du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption, mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent ces dispositions de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets mentionnées ci-dessus.
10. Il résulte de ce qui précède que les requérantes sont fondées à demander la suspension de la décision du 17 mai 2024 et de la décision du 23 août 2024 de rejet de leur recours gracieux, en litige, en tant qu'elles permettent à la commune de Gonesse de disposer ou d'user du bien en cause dans des conditions qui rendraient difficilement réversible cet acte. En revanche, aucun élément suffisant et précis n'a été fourni par les requérantes de nature à justifier de l'urgence à poursuivre la réalisation rapide de leur projet, avant qu'il soit statué sur leur demande d'annulation, d'autant, ainsi qu'il a été rappelé précédemment, que la promesse de vente comporte une réserve du droit de préemption. Il n'y a donc pas lieu, en l'état, de suspendre la décision de préemption en tant qu'elle fait obstacle à l'aliénation du bien concerné au profit des requérantes.
11. Par suite, l'exécution de la décision du 17 mai 2024 et de la décision de rejet du recours gracieux en date du 23 août 2024 est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué au fond sur leur légalité, en tant uniquement qu'elles permettent à la commune de Gonesse de disposer ou d'user de la parcelle cadastrée AM 177 situé 12 rue Chauvart dans des conditions qui rendraient irréversible cet acte.
Sur les frais irrépétibles :
12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Gonesse le versement de la somme de 1 000 euros à la SAS Pakuni et à la SCI MCB sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par la commune de Gonesse sur ce même fondement ne peuvent qu'être rejetées.
O R D O N N E :
Article 1er : L'exécution de la décision du 17 mai 2024 par laquelle le maire de la commune de Gonesse a décidé d'exercer, au nom de la commune de Gonesse, le droit de préemption urbain sur la vente du bien cadastré section AM 177 situé 12 rue Chauvart à Gonesse, et de celle du 23 août 2024 par laquelle il a rejeté le recours gracieux exercé par la SAS Pakuni et la SCI MCB, est suspendue uniquement en tant que ces actes permettent à la commune de Gonesse de disposer ou d'user du bien litigieux dans des conditions qui rendraient irréversible ces décisions.
Article 2 : La commune de Gonesse versera à la SAS Pakuni et à la SCI MCB la somme globale de 1000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Gonesse présentées en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée à la SAS Pakuni, la SCI MCB et à la commune de Gonesse.
Fait à Cergy, le 2 octobre 2024
La juge des référés,
signé
A. Richard
La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.