Vu la procédure suivante :
Par une ordonnance n° 2102107 du 23 mai 2022, le vice-président du tribunal administratif d'Orléans a transmis, en application de l'article R. 351-3 du code de justice administrative, la requête de la SAS Immobilière Carrefour au tribunal administratif de Montreuil.
Par cette requête et un mémoire, enregistrés le 12 juin 2021 et le 19 mars 2022, la SAS Immobilière Carrefour, représentée par la société EIF, demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 ;
2°) de condamner l'Etat au paiement des intérêts moratoires en application de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'administration fiscale n'apporte pas la preuve de la régularité du local-type n°101 du procès-verbal C de la commune d'Olivet, qu'elle a retenu pour l'évaluation par comparaison de la valeur locative de l'immeuble objet du litige ;
- le local-type n°135 du procès-verbal C de la commune de Brest ou, à défaut, le local-type n°13 du procès-verbal ME de la commune de Bourges constituent des termes de comparaison adaptés ;
- la majoration de 10 % appliquée par l'administration fiscale à la valeur locative retenue par comparaison avec le local-type n°101 du procès-verbal C de la commune d'Olivet est infondée.
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 novembre 2021 et des pièces complémentaires enregistrées le 8 avril 2022, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que :
- le local-type n°101 du procès-verbal C de la commune d'Olivet est un terme de comparaison régulier ;
- les communes de Brest et d'Orléans ne sont pas placées dans des situations économiques comparables, ce qui justifie que le local-type n°135 du procès-verbal C de la commune de Brest soit écarté ou, à défaut, affecté d'une majoration de 10% ;
- la situation géographique du local-type n°13 du procès-verbal ME de la commune de Bourges est différente de celle de l'immeuble objet du litige, ce qui justifie qu'il soit écarté ou, à défaut, affecté d'une majoration de 10% ;
- l'ajustement opéré par l'application d'une majoration de 10% est fondé.
Par un mémoire, enregistré les 27 juillet 2022, l'administratrice générale des finances publiques chargée de la direction des grandes entreprises s'en remet aux observations présentées par le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.
Elle fait valoir que l'imposition litigieuse a été établie par le service impôts particuliers d'Orléans qui dépend de la direction régionale des finances publiques du Centre Val de Loire et du département du Loiret.
Un mémoire, enregistré le 27 mars 2024 et présenté par l'administratrice générale des finances publiques chargée de la direction des grandes entreprises, n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné Mme A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A,
- et les conclusions de Mme Nguër, rapporteure publique.
Les parties n'étaient ni présentes ni représentées.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS Immobilière Carrefour est propriétaire d'un immeuble situé 2 rue Nicolas Copernic à Orléans. Par une réclamation du 7 décembre 2020, elle a sollicité la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans le rôle de la commune d'Orléans. Sa réclamation ayant été rejetée par décision du 2 avril 2021, la société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations.
Sur les conclusions à fin de réduction des impositions en litige :
En ce qui concerne la régularité du terme de comparaison retenu :
2. Pour déterminer le montant des impositions en litige, l'administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l'année 2017 et des années postérieures.
3. L'article 1498 de ce code dispose, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".
4. Pour évaluer la valeur locative non révisée de l'immeuble détenu par la société requérante, qui est occupé par un hypermarché, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison, à la suite de sa réclamation préalable et en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, le local-type n° 101 du procès-verbal C de la commune d'Olivet, située dans l'agglomération orléanaise.
5. Il résulte de l'instruction, notamment du procès-verbal C de la commune d'Olivet et de la fiche d'évaluation du local-type n°101, que celui-ci était occupé par un hypermarché et a lui-même été évalué par comparaison avec le local-type n°13 de la commune du procès-verbal ME de la commune de Bourges. Or il résulte de ce procès-verbal et de la fiche d'évaluation de ce dernier local-type que celui-ci, occupé par un hypermarché, a été évalué par référence au contrat de bail dont il faisait l'objet au 1er janvier 1970, dont il n'est pas établi qu'il n'aurait pas été conclu à des conditions de prix normales. Il suit de là que le local-type n° 101 du procès-verbal C de la commune d'Olivet constitue un terme de comparaison approprié pour évaluer l'immeuble litigieux.
En ce qui concerne l'application du coefficient d'ajustement :
6. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Il résulte de ces dispositions que lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu par les dispositions précitées, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.
7. En l'espèce, pour évaluer l'immeuble litigieux, l'administration fiscale a appliqué un ajustement à la hausse de 10 % au tarif du local-type n°101 de la commune d'Olivet. Si la société requérante conteste l'application de ce coefficient d'ajustement, il résulte de l'instruction que l'immeuble litigieux bénéficie d'un emplacement particulièrement favorable, en plein centre-ville d'Orléans et à proximité immédiate de la gare, ainsi que de la présence d'un centre commercial de soixante magasins adjacent à l'hypermarché, alors que le local-type n°101 de la commune d'Olivet est situé dans une zone commerciale au sud de l'agglomération orléanaise et ne dispose que d'une galerie marchande de dimensions limitées. En outre, la surface pondérée de l'immeuble litigieux est inférieure d'environ 30% à celle du local-type n°101 de la commune d'Olivet. Par suite, et contrairement à ce que soutient la société requérante, les différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer justifient l'application d'une majoration de 10%.
8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020 doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquences, celles tendant au versement d'intérêts moratoires, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur leur recevabilité
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SAS Immobilière Carrefour est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Immobilière Carrefour, au directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret et à l'administratrice générale des finances publiques chargée de la direction des grandes entreprises.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024.
La magistrate désignée,
N. A
La greffière,
D. Ferreira
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.