TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1
DU 04 Juin 2024
Dossier N° RG 22/03200 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JORC
Minute n° : 2024/290
AFFAIRE :
[U] [G], [L] [A] épouse [G] C/ [D] [J]
JUGEMENT DU 04 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI, Première Vice-présidente, statuant à juge unique
GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH,
DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Janvier 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2024 prorogé au 04 Juin 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à : Me Robert BALLESTRACCI
Maître Julien BROSSON de la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [U] [G]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Madame [L] [A] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentés par Maître Julien BROSSON, de la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Robert BALLESTRACCI, avocat au barreau de MARSEILLE
D’AUTRE PART ;
**
EXPOSE DU LITIGE
Vu l'assignation délivrée le 5mai 2022 par madame [L] [A] et monsieur [U] [G] à monsieur [D] [J] aux fins de condamnation sous astreinte à effectuer des travaux de réfection des lieux loués et de paiement de dommages intérêts au titre du préjudice subi sur le fondement de l'article 1217 du code civil;
Vu les conclusions dernièrement notifiées par RPVA par madame [L] [A] et monsieur [U] [G] le 30 novembre 2023 aux termes desquelles ils sollicitent de:
-JUGER que Monsieur [J], bailleur n’a pas respecté son engagement contractuel pris aux termes du contrat de bail commercial signé le 16 avril 2018 avec les époux [G], preneurs,
-JUGER que Monsieur [J], bailleur n’a entrepris aucuns travaux de réfection du bien à usage d’habitation demeurés à sa charge aux termes du bail commercial du 16 avril 2018,
EN CONSEQUENCES,
-ORDONNER la réalisation des travaux de réfection du local à usage d’habitation, et du portail situé au local la grange de roux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ci-dessous énoncés :
- installation d’un chauffage fixe dans les chambres et le séjour ;
- installation d’une coupure d’urgence de type différentiel 30 mA ;
- ajustement/remplacement des menuiseries afin qu’elles soient étanches à l’eau et à l’air dans la cuisine ;
- installation de grilles de ventilation sur les menuiseries du salon et des chambres ;
- revoir le bon fonctionnement de la ventilation de la salle de bain ;
- mise en sécurité des points lumineux.
- Réparation moteur portail – local sis la [Adresse 6]
-CONDAMNER Monsieur [J] au versement de la somme de 25 000 euros à titre de préjudice de jouissance, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux préconisés,
-CONDAMNER Monsieur [J] au versement de la somme de 1.265,95 euros en remboursement des frais d’électricité et d’eau payés par les époux [G],
-CONDAMNER Monsieur [J] au versement de la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral,
-CONDAMNER Monsieur [J] à payer aux époux [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance
-ORDONNER l’exécution provisoire de la présente décision ;
Vu les conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2023 aux termes desquelles monsieur [D] [J] sollicite de :
Vu les articles 606 et 1104 du code civil ;
A titre principal,
DEBOUTER les époux [G] de lensemble de leurs demandes
A titre subsidiaire,
-ORDONNER la réalisation des travaux de ventilation dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
-CONDAMNER Monsieur [J] au versement d'une somme symbolique de 1€ au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;
A titre reconventionnel,
-ORDONNER aux époux [G] de produire l'attestation d'assurance multirisques professionnelle des locaux loués depuis 2018 jusqu' au 30 août 2023, au besoin sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
-CONDAMNER les époux [G] au paiement d'une somme globale de correspondant à de DEUX MILLE SIX CENT QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS ET QUATRE CENTS (2 696,04€)
- MILLE CINQ CENT TRENTE-QUATRE EUROS (1 534€) au titre de la taxe foncière 2021 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26/ 10/2021,
- CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS (182€) au titre du reliquat de la taxe foncière 2022 avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- NEUF CENT QUATRE VINGT EUROS ET QUATRE CENTS (980,04€) au titre du reliquat de la taxe foncière 2023 ,avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.
-CONDAMNER les époux [G] à réaliser les travaux d'entretien des lieux loués dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir et à justifier au bailleur d'avoir nettoyé et repeint les murs du bureau du second étage, de la cage d'escalier, de la trappe d`accès aux combles, de l'ensemble des pièces du second étage ainsi que de la cuisine, remplacé la porte dégondée du local commercial, sous peine d'une astreinte de 100€ par jour de retard.
Par conséquent et en tout état de cause.
-CONDAMNER les époux [G] à verser à Monsieur [J] la somme de 1.800 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
-LES CONDAMNER aux entiers dépens d'instance;
Vu l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que “Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.
Il énonce la décision sous forme de dispositif.”
Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs demandes et moyens.
Par ordonnance en date du 14 décembre 2023, le Juge de la mise en état a clôturé la procédure et renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du Tribunal Judiciaire statuant en Juge unique du 11 janvier 2024.
A l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024, prorogé plusieurs fois jusqu'au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En application de l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Sur les travaux sollicités
L’article 1217 du code civil, dispose que : «La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter».
En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il est constant que celui-ci est ainsi tenu des réparations d’entretien ou de gros entretien, des réparations rendues nécessaires par la vétusté et la force majeure et des grosses réparations telles que définies aux article 605 et 606 du code civil.
L’article 606 du même code prévoit par ailleurs que «Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien»
En l'espèce, madame [L] [A] et monsieur [U] [G] sollicitent la condamnation sous astreinte de leur bailleur à effectuer des travaux de réfection du logement d'habitation accessoire du local commercial pris à bail, en l'espèce, les travaux suivants :
- installation d’un chauffage fixe dans les chambres et le séjour ;
- installation d’une coupure d’urgence de type différentiel 30 mA ;
- ajustement/remplacement des menuiseries afin qu’elles soient étanches à l’eau et à l’air dans la cuisine ;
- installation de grilles de ventilation sur les menuiseries du salon et des chambres ;
- revoir le bon fonctionnement de la ventilation de la salle de bain ;
- mise en sécurité des points lumineux.
- Réparation moteur portail – local sis la [Adresse 6].
Or, il résulte du rapport de contrôle établi par l'organisme SOLIHA le 12/09/2022, réalisé en présence des preneurs que la plupart de ces travaux ont été effectués, à savoir :
- Installation de chauffage fixe dans les chambres et séjour,
- Installation d'une coupure d'urgence de type différentiel 30 mA (Dans la partie habitation),
- Ajustement ou remplacement des menuiseries afin qu'elles soient étanches à l'eau et à l'air (cuisine),
- Mise en sécurité des points lumineux,
- Installation de grilles de ventilation de la salle de bain. Contrôle: Travaux réalisés mais non efficace.
Monsieur [D] [J] justifie également avoir fait procéder à la réparation du portail de [Localité 4] le 24 juin 2021, ce sur quoi les preneurs ne s'expliquent pas alors que le procès-verbal de constat sur lequel ils fondent leurs réclamations sur ce point dans le cadre de la présente procédure a été effectué le 14 mai 2021, soit antérieurement aux travaux réparatoires dont fait état le bailleur.
Dès lors, il apparaît que seuls l'installation de grilles de ventilation sur les menuiseries du salon et des chambres et un contrôle du bon fonctionnement de la ventilation de la salle de bain demeurent à réaliser, travaux qui incombent au bailleur compte tenu de leur nature et qui étaient déjà sollicités par les preneurs aux termes de l'assignation délivrée le 5 mai 2022.
Dans ces conditions, monsieur [D] [J] sera condamné à faire effectuer ces travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision sous peine d'astreinte dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la réparation des préjudices subis par les preneurs
Il résulte des différentes pièces produites aux débats que d'importantes traces d'humidité et différents désordres en lien avec des fuites de la toiture touchent le logement occupé par les époux [G] et ce, malgré les travaux entrepris par monsieur [D] [J]. Le constat établi par Maître [M] [V] le 10 octobre 2023 témoigne de la persistance de ces désordres : tâches de moisissures visibles en plafond et surs les murs, peinture cloquée, traces d'infiltrations au niveau des menuiseries bois dans le local d'habitation, pilier dégradé dans le local commercial.
Alors que le bail a été conclu le 16 avril 2018, le rapport de la SOLIHA en date du 19 octobre 2021 concluait au caractère non décent du logement dans son ensemble, en raison de difficultés liées au chauffage, à l'électricité et à l'humidité et l'aération. Le confort, l'habitabilité et les sanitaires étaient en revanche qualifiés de décents. Ce rapport pointait notamment l'existence d'une fuite « importante » de la toiture ainsi qu'un défaut d'étanchéité de la menuiserie de la cuisine, lesquels avaient fait l'objet d'une mise en demeure de procéder aux réparations par courrier recommandé en date du 7 juin 2021.
Si Monsieur [D] [J] a bien fait intervenir un professionnel en urgence pour effectuer quelques travaux de toiture, cette intervention n'a eu lieu que le 15 février 2022 et pour une somme modique de 391,60 euros alors même qu'il résulte d'un devis établi le 3 novembre 2021 que les travaux nécessaires à la réfection de la toiture, de grande ampleur, s'élevaient en réalité à la somme totale de 31.261,50 euros hors taxes. L'intervention précédente, en date du 24 juin 2020, pour un montant de 1.000 euros, ne pouvait non plus être suffisamment efficace à mettre fin aux désordres de fuite et d'humidité en résultant. Toutefois, monsieur [D] [J] justifie avoir adressé un courrier recommandé à ses preneurs à bail le 20 mai 2021 (signé le 26 mai 2021) aux termes duquel il leur faisait savoir avoir mandaté un artisan, monsieur [F] [S], afin de « vérifier et constater d'éventuels travaux de la toiture ». Or, par message texte du 17 juillet, cet artisan faisait lui-même savoir qu'il était passé à la boulangerie et que les preneurs ne pouvaient se rendre disponibles. Dans ces conditions il renonçait à effectuer un devis. C'est finalement le 15 avril 2023, donc postérieurement à l'introduction de la présente instance, que des travaux d'ampleur ont pu être réalisés sur la toiture du local pour un montant total de 17.679,20 euros TTC.
En conséquence, il est patent que l'essentiel des travaux sollicités par les époux [G] a été effectué après que monsieur [D] [J] ait été assigné en justice par leurs soins, le 5 mai 2022. A l'exception des courriers officiels entre avocats et de la mise en demeure du 7 juin 2021, aucun élément ne permet toutefois d'établir que la situation existait déjà, comme prétendu par les preneurs, dès le mois de juin 2020, le fait que de menues réparations de toiture aient été effectuées à cette période étant insuffisant à établir une telle preuve.
En outre, il est relevé que les preneurs ont continué à vivre dans le logement durant toute la période considérée. Dès lors, si l'existence d'un trouble de jouissance ne peut être contestée en raison des désordres d'humidité multiples et du caractère indécent du logement, il doit cependant être limité à la somme de 5.000 euros que monsieur [D] [J] est donc condamné à verser.
S'agissant du préjudice moral sollicité que les époux [G] fondent en particulier sur l'état de santé de madame [L] [A], il ne peut qu'être relevé, comme le soulève monsieur [D] [J], qu 'aucun justificatif n'est produit de nature à étayer une telle affirmation. Dès lors, le préjudice moral subi par les époux [G], en lien avec les tracas liés à la nécessité de mettre en œuvre une procédure judiciaire afin d'obtenir la réfection complète de la toiture, dont les parties s'accordent à dire qu'elle était en effet nécessaire, sera retenu à hauteur de 3.000 euros, somme de que monsieur [D] [J] sera condamné à leur payer.
Sur le remboursement des charges
Les époux [G] sollicitent la condamnation de leur bailleur à leur « rembourser » une somme au titre de la consommation d'eau et d'électricité de garage attenant, également locataire de monsieur [D] [J].
Non fondée en droit, cette demande ne peut qu'être rejetée. Il est au surplus relevé que monsieur [D] [J] n'a lui-même perçu aucune somme à ce titre et ne saurait donc être condamné à rembourser ses locataires de paiement perçus indûment.
Sur les demandes reconventionnelles de production de pièces
Monsieur [D] [J] sollicite que les époux [G] soient condamnés à produire sous astreinte leur assurance multirisque professionnelle du 16 avril 2018 au 30 août 2023.
Non fondée en droit, cette demande ne peut qu'être rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation des preneurs à effecteur les travaux d'entretien
Monsieur [D] [J] sollicite que les époux [G] soient condamnés à effectuer les travaux d'entretien qui incombent aux preneurs, sous astreinte.
Toutefois et s'il revient effectivement aux preneurs d'effectuer les travaux d'entretien courants par opposition aux travaux ressortissants de la compétence du bailleur du fait notamment de leur ampleur, rien ne permet, à ce stade de la procédure et alors que le bail est en cours, de condamner les preneurs, au surplus sous astreinte, à effectuer des travaux d'entretien courant dont aucune disposition, qu'elle soit légale ou contractuelle, n'impose une date à laquelle les effectuer.
La demande ne portant par ailleurs que sur la condamnation effective, immédiate et sous astreinte des preneurs à effecteur ces travaux et non sur l'imputabilité de tel ou tel travaux aux preneurs ou au bailleur au regard de la situation actuelle entre les parties, il ne peut être statué sur une telle demande qui aurait pu être opportune au regard de la position exprimée par chacune des parties dans les motifs de ses écritures.
Monsieur [D] [J] est débouté de sa demande de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de taxes foncières
Il résulte des mentions figurant en page 6 du bail que « le preneur remboursera au bailleur les impôts, taxes et redevances : impôts, taxes et redevances, actuels et futurs, liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement, taxes ordures ménagères et notamment l'impôt foncier. »
Monsieur [D] [J] sollicite que les époux [G] soient condamnés à lui régler une somme de 2.696,04 euros au titre du reliquat des taxes foncières 2021, 2022 et 2023.
A l'appui de sa demande il produit notamment :
-un avis de taxe foncière 2021 pour une somme totale de 1896 euros (972 euros pour la Grange de Roux et 836 euros pour le [Adresse 2], 13 euros de basses terres et 75 euros de frais de gestion) ; il sollicite 1534 euros à ce titre ;
-un courriel de monsieur [X] [O], contrôleur principal des finances publiques dont il résulte que la surface utilisée par les époux [G] est évaluée à 210/380 m2 ;
-un avis de taxe foncière 2022 pour une somme totale de 2040 euros (1050 euros pour la Grange de Roux et 896 euros pour le [Adresse 2], 13 euros de basses terres et 81 euros de frais de gestion) ; il sollicite un reliquat de 182 euros à ce titre, la somme initialement due étant de 1650 euros ;
-un avis de taxe foncière 2023 pour une somme totale de 2138 euros (1091 euros pour la Grange de Roux et 946 euros pour le [Adresse 2], 15 euros de basses terres et 86 euros de frais de gestion) ; il sollicite un reliquat de 980,04 euros à ce titre ;
Les preneurs admettent ne pas avoir réglé la taxe foncière 2021 en raison d'un conflit existant avec leur bailleur quant à l'imputation de la CFE, dont le tribunal n'est pas saisi. Ils ne formulent d'ailleurs pas de demande éventuelle de compensation. En revanche, ils assurent avoir réglé les taxes foncières 2022 et 2023 et produisent un relevé de comptes du mois d'octobre 2022 sur lequel figurent deux virements au profit de [J] [D], à savoir 700 euros le 6 octobre 2022 et 768 euros le 19 octobre 2022, ainsi qu'un relevé de comptes du mois d'octobre 2023 laissant apparaître un virement de 750 euros le 8 octobre, outre une impression écran de leur compte bancaire mentionnant un virement de 980,04 euros le 14 novembre 2023. Ils ne contestent pas la répartition effectuée par le bailleur sur les sommes dues aux impôts.
Dès lors, il est établi que la somme de 1534 euros au titre de la taxe foncière 2021 reste due ainsi que la somme de 182 euros au titre de la taxe 2022. En revanche, le solde du au titre de la taxe foncière 2023 a été réglé le 14 novembre 2023. Les époux [G] sont donc condamnés au paiement de la somme de 1716 euros.
Cette somme produira intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil. Il est donc fait droit à la demande de monsieur [D] [J] de ce chef.
Sur les autres demandes
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [D] [J], qui succombe pour l'essentiel, est condamné aux entiers dépens.
En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner monsieur [D] [J] à payer à madame [L] [A] et monsieur [U] [G] la somme unique de 2.000 euros qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge.
L'exécution provisoire étant de droit en application de l'article 514 du code civil, il n'y a pas lieu à la prononcer.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE monsieur [D] [J] à faire procéder à l'installation de grilles de ventilation sur les menuiseries du salon et des chambres et ainsi qu'à un contrôle du bon fonctionnement de la ventilation de la salle de bain, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du quatre-vingt-dixième jour suivant la signification de la présente décision;
CONDAMNE monsieur [D] [J] à payer à madame [L] [A] et monsieur [U] [G] la somme unique de 5.000 (cinq-mille) euros en réparation du trouble de jouissance subi ;
CONDAMNE monsieur [D] [J] à payer à madame [L] [A] et monsieur [U] [G] la somme unique de 3.000 (trois mille) euros en réparation du préjudice moral subi ;
CONDAMNE madame [L] [A] et monsieur [U] [G] ensemble à payer à monsieur [D] [J] la somme de 1.716 (mille sept-cent-seize) euros au titre du paiement des taxes foncières 2021, 2022 et 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE madame [L] [A] et monsieur [U] [G] de leur demande de remboursement des charges d'eau et d'électricité ;
DEBOUTE monsieur [D] [J] de sa demande de condamnation de madame [L] [A] et monsieur [U] [G] à produire sous astreinte leur assurance multirisque professionnelle du 16 avril 2018 au 30 août 2023 ;
DEBOUTE monsieur [D] [J] de sa demande de condamnation de madame [L] [A] et monsieur [U] [G] à réaliser les travaux d'entretien des lieux loués au besoin sous astreinte ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE monsieur [D] [J] à payer à madame [L] [A] et monsieur [U] [G] la somme unique de 2.000 euros (deux-mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE monsieur [D] [J] aux entiers dépens de la présente instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 juin 2024.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT