R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER
(1ère Chambre)
JUGEMENT
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RENDU LE QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 23/02300 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75OM6
Le 04 juin 2024
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 2] dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS SOGES - AGENCE PAUCHET au capital de 2.000,00 €, inscrite au registre du commerce et des sociétés de BOULOGNE SUR MER sous le n° 830 347 621, dont le siège social est [Adresse 1],
représenté par Me Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant
DEFENDEUR
M. [K] [X]
né le 07 Septembre 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
défaillant faute d’avoir constitué avocat
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.
Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.
DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :
Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 02 avril 2024.
A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 04 juin 2024 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.
En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte d'huissier du 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a fait assigner M. [K] [X] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 15 082,13 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil, la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice distinct causé par le défaut de paiement, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens, avec exécution provisoire.
Il fait valoir que M. [X] est copropriétaire au sein d'un bien immobilier situé à [Adresse 3] ; qu'il ne règle plus ses charges de copropriété malgré une mise en demeure qui lui a été adressée ; qu'un commandement de payer lui a été délivré le 26 août 2022 pour la somme de 15 472,36 euros ; que selon décompte arrêté au 21 octobre 2022, le montant des impayés s'élève 15 082,13 euros ; qu'il incombe à chaque copropriétaire de s'acquitter de ses charges en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [X], assigné à sa personne, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2023.
Par jugement avant dire droit du 6 février 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour production par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] :
-de tout justificatif concernant la qualité de propriétaire de M. [K] [X] au sein de la copropriété (relevé cadastral, ...),
-des procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, et a invité le syndicat des copropriétaire à préciser si des recours ont été faits à l'encontre de ces assemblées générales.
De nouveaux documents ont été produits et l'affaire remise en délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses".
Selon l'article 35 du décret du 17 mars 1967, "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée".
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [X] en qualité de copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 3].
Il produit un décompte de charge relatif au lot de M. [X] laissant apparaître un impayé de 15082,13 euros au 21 octobre 2022.
Il justifie par la production d'un relevé de propriété de la direction des finances publiques que M. [X] est bien propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété et notamment des lots 1 à 7, 22, 25 et 27.
Il produit le procès verbal des assemblées générales du 17 novembre 2021 ayant approuvé les comptes pour l'année 2020, du 17 janvier 2022, du 11 mai 2023 ayant approuvé les comptes 2021 et 2022 et voté des budgets prévisionnels pour 2023 et 2024.
Il n'est justifié d'aucun recours contre ces assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété. Il n'est pas plus établi l'existence de contestations sur le montant des charges dues, étant observé que M. [X] n'a fait qu'un versement de 584,13 euros suite au commandement de payer qui lui a été délivré.
Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation à hauteur de 15 082,13 euros (somme arrêtée au 21 octobre 2022). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice invoqué comme consécutif au défaut de paiement. Sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.
Succombant en la présente instance, M. [X] sera condamné aux dépens. Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. M. [X] sera condamné à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 15 082,13 euros (somme arrêtée au 21 octobre 2022) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence San Martin de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [K] [X] aux dépens ;
CONDAMNE M. [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT